金融号

源 ：中国网地产       | 作者：陶婷

巍峨美好的建筑，是地产商的根基。可于建筑之外，能够耗费巨资和精力，去做比住宅难做得多的商业，这已经超越了一个地产商的“老本行”。

因为，不是每个地产商都能够拥有足够的耐心和勇气，去触碰耗资大、来钱慢、周期长的未知领域。历经重庆华宇、泛海控股等企业，王亚平最终选择回到北京加入鑫苑集团，成为鑫苑商管新的掌舵人。

对于王亚平而言，吸引他的正是鑫苑集团，那超越一般地产开发企业之外的东西，比如科技创新能力，比如金融地产逻辑；又比如，那让建筑变得更有价值的社会责任感。

守正出奇、理性经营

在资本迭代及行业不断洗牌的当下，作为中国第一个在美国纽交所上市的中国房企，鑫苑集团于行业厮杀之中，闯出自己的一片天地。

图为鑫苑商管总裁王亚平

“这是一个与众不同的地产集团”，吸引王亚平加入鑫苑的，也正是鑫苑集团的与众不同。2年前，鑫苑集团便前瞻性地预见，房地产开发市场也有天花板，增量向存量转轨的时代必然到来。

为此，鑫苑集团初步奠定了“一主五辅”的业务格局，形成了“主业做强、辅业做大”的崭新气象。一主五辅，即主业是地产开发，辅业有商业管理、物业管理、融资代建、产城运营以及智慧科技。

而王亚平加入的，是在前行中的鑫苑商管。在他看来，鑫苑商管具备自己的差异化竞争优势，骨子里散发出来的正是鑫苑集团所具有的创新基因、社会责任感，以及商业地产情怀。

“绿色商业，智慧商业”，是鑫苑商管孜孜不倦的追求和探索。近年来，鑫苑商管加快智慧商业研发与服务创新升级，调整业态布局，为顾客提供更为全面的商业服务体系。

绿色、科技、创新多方加码至下，鑫苑商管操盘的一些商业地产项目，成功吸引众多商业领域内外的目光聚焦：郑州鑫都汇、荥阳鑫都汇、郑州都汇广场、西安鑫苑大都汇等等。

做商业地产的心得是什么？对此，“商业地产老炮儿”王亚平的话匣子就此打开了。他告诉中国网地产，做商业地产，首先应建立理性营运目标，端正投入产出的心态，基本功做好后，先将资产投资回报率做到行业正常水平。千万别一上来就拿西单大悦城、深圳万象城的收益作为参考，“这就是与学校里别人家的孩子相比”，王亚平风趣的比喻道。

其次，在良性运营的基础上打造自己的标杆项目，在天时地利人和的前提下，进行商业地产的模式创新和业态尝试。“通过自持，形成单一形态复制模式的年代已经过去了，好项目重新复制也没那么容易，或者说这个社会也不需要了”，在接受中国网地产独家专访时，王亚平说。

实际上，鑫苑商管在西安、郑州、成都、长沙、珠海等城市都有所布局，但就目前而言，王亚平颇为期待的是，将于明年开业的成都鑫苑广场。“无论从业态品牌的定位、建造以及招商运营，都可以媲美万达广场A类店和凯德mall的水平”，提及该项目，王亚平言语中充满了自豪感。

轻重并济、均衡发展

多年前，在重资产的运作模式下，万达将万达广场开遍全国各地，很多房企纷纷效仿万达式重资产运作。到了2017年，当金融风险暗藏，政策环境趋紧，为改善财务状况，万达已经抛售了大量优质资产，逐步转向轻资产运作。 

2019年，当万达自带“投资过山海关”的“背景音乐”，在沈阳拿下三宗地拟建万达广场之时，关于轻资产运作还是重资产运作的争议再度甚嚣尘上。

对此，王亚平回答称，鑫苑商管的模式也是轻重并济，但对轻资产的理解和行业很多企业并不一致。在他看来，轻资产和重资产是相互联系的，“能力很强的时候，重资产可以变轻；能力很弱的时候，轻资产也能变成重资产”，王亚平说。

“一定要有自己的重资产包，但不见得需要很大规模，自持资产和开发配比要合理。房企不脱离快周转的节奏，也可以把重资产做好”，王亚平说。

重资产运作之中，鑫苑商管选择的并不是大规模的扩张之路。因为，相较于大规模企业，中等规模企业并没有达到一定规模，就很难形成自己独立的产品线。

不过，中等规模企业管理更为灵活，因而在商业地产项目的操盘中，在主干线一致的情况下，中等规模企业可以在细部做更多创新。但前提是，“资产规模和开发量匹配，自持资产要先遵循行业的基本规律，营运水平达到行业的平均水平，可以进行适当创新”，问脉之后，王亚平诊断说。

那么，怎么去创新呢？比如设计和建造更符合时代感；比如定位更加清晰；比如业态品牌规划上有更多的黏合度；比如商务合作规则更灵活等等。

在深入一些三四线城市，做前期定位、招商代理、全程管理之后，鑫苑商管在原来轻资产业务基础上，选择了难度系数更高的路径，将回归一二线城市，深入到投融管退全产业链条业务。

其中包括整个项目的定位研判、投资改造、经营管理提升，再退出；包括成立自己的商业地产发展基金等等。这便不仅仅是物理空间利用，以及功能升级和再改造那般简单了。

说到底，“资产到最后要估值、要退出，如果资产是良性运营的，就有基础可以做类REITs和CMBS的突破，今后工具更多”，王亚平说，现在的行业壁垒已经在逐渐消除，一个商业项目，只要不好高骛远，按照行业的基本规律，守正出奇，80%学成熟体系，20%追求个性，大概率就能成功。

注重收益 兼备情怀

随着城镇化的不断加速，一方面，增量在未来还有较大空间，但增速变慢类；另一方面，存量愈来愈重要，未来将成为房企的主赛道。目前，我国市场上有大量的商业资产，包括购物中心、写字楼、酒店等，据统计面积已高达9亿平米。

在这中间，除了万达、华润、中粮、龙湖等房企外，能将资产有效利用的企业其实并不多，很多项目都处在低效能状态，还存在大量的空置。

在2016年和2019年年初两次赴纽约曼哈顿后，王亚平感触良多：国外即便像纽约这样的城市，几年下来变化也是不大，而巴黎这些欧洲城市更是如此，该保护的地方保护的很好，一些老房子尽管外观不变，但不断变化里面的经营内核，始终用得很好。“中国为什么不能这样呢？”，王亚平发出疑问。

因而，对鑫苑商管而言，他们现阶段不只是干好自己的一亩三分地，他们更愿意做的，是希望深度进入存量市场，在存量时代有一番作为。“改造和投资这些低效能资产，让它充分得到利用，是一个有责任、有意义的事情，做商业地产要有几分情怀在里面。”，王亚平说。

通过自持、参股或者轻资产运作等方式介入，将低效能的资产进行再改造、再利用；让存量资产发挥它应有的价值，让从物理空间上实现的城镇化真正去匹配人们的生活需求，正是鑫苑商管所追求的事。

“与其新建一些大楼半死不活地经营没有顾客，还不如因地制宜激活一个个旧楼做成有效的物业”，王亚平说。

不过，王亚平认为，靠单一模式去进行连锁复制的企业，他们走到后面会越走越难。今后更多的应该是泛商业的概念，不仅会涉及到办公、商业、酒店，还会涉及长租公寓、共享办公等其他一些更新的空间利用模式。

各个城市，不同类型的商业资产价值是不一样的，比如西安这样的城市，产业不像北京、上海、深圳有庞大的企业基础和办公需求，但这个城市精品酒店的投资回报率却比较高。“做商业不是说你有能耐从银行贷出来钱盖个楼就可以，而是要让你做出来的项目对社会有用有贡献”，王亚平坚定地说。

或许这就是王亚平和他背后的鑫苑商管团队追求的最大价值了。

以下为鑫苑商管总裁王亚平先生的采访节选：

中国网地产：做存量和做增量最大不同是什么？

王亚平：做存量和做增量最大不同是，对我们这个行业的人来讲，是一种责任，也是一种情怀。我们所应该做的就是让我们这个时代建成的建筑变得对社会有价值，但前提是你得有解构一个个项目的能力，将它们进行改造，形成固定租费收益。具备杠杆收购的投资能力，又具有实现资产保值增值的经营能力，是存量时代把事情做成的关键。

中国网地产：怎么看待市面上所谓的轻资产运作的不尽如人意？

王亚平：尽管对于大规模企业而言，庞大的组织体系下，类主业发展轻资产运作效率会更高，但由于遇到的市场情况各不一样，因此用一套打法包打天下会产生严重不匹配；另外由于对事情的理解不一样，轻资产运作的甲乙双方在很多方面并不能达成一致，最终导致合作不能成功；此外，轻资产运作对综合能力要求更高，包括投资测算、设计改造、经营管理、融资退出等等，很多企业并不具备。

中国网地产：您提到泛商业的概念，打造泛商业的难点如何突破？

王亚平：泛商业不是简单的购物中心或者商业街，而是包括写字楼、酒店、民宿、众创空间等模式。从普通商业走向泛商业，需要团队掌握各种空间形态的经营管理。

比如前期投拓、后期建造、营销招商等等。除此之外，综合体里的业态价值如何全盘考虑，哪些今后做盈利主力，哪些是标签效应等等，综合体的开发及投入使用包括资本证券化退出的时机如何把握，有哪些价值爆点，彼此间前后关系如何，都比原来普通商业复杂的多。

因此，做好泛商业，需要能将原来的职能和专业升华，再加进部分职能单元，再合纵连横整合外部资源，这是地产企业的必由之路。

中国网地产：然而，现在REITs之类的金融工具还不够成熟，您对未来的融资环境发展如何看待？

王亚平：我国企业目前融资成本很高，主要是因为无风险利率还是太高，没有一个发达的经济体，能够或应该长期承担这么高昂的社会融资成本。目前，重资产在中国退出比较难的，对城市、对形态的要求都很高。

尽管现在比较难，但今后活跃是一个必然趋势。REITs和CMBS等金融工具，也会成为中国的未来。国家现在也在进行有效的政策引导，我国的无风险利率一旦降下来，那么商业资产的投资回报率就会变得非常有吸引力了。退出之后又能形成稳定的回报，对投资者来说，买这样的产品比将钱存在银行好。

未来，资产运行好，主体资质优良的企业，将成为未来的主流。鑫苑商管也希望未来能成为如黑石一样的公司，每年都买进大量商业地产项目，改造提升，同时每年也卖出大量商业项目，我们一直在路上。

中国网地产：会选择跟险资合作吗？

王亚平：其实鑫苑商管不会拒绝跟哪一个资本方合作，包括集团公司现在就与保险都有合作，但合作要看双方的诉求。比如鑫苑商管做存量更新，希望跟险资合作，但险资有合规性的要求，这种合规性要求使得他们的钱很难投出，等他们的钱可以投出来时，市场上又会有主权基金等其他的钱可以选择。归根结底，从这个角度看，金融行业和实业之间是部分断裂的，市场缺少一种有勇气承担风险又同时有经营判断能力的钱。

中国网地产：你对未来的市房地产市场的预判是什么？    

王亚平：国家一直在降低住房作为投资品的属性，但是中国的城镇化依旧处在较快的发展过程中，我认为国家调控在明年可能会适当放松一点，但不会放松到原来炒房年代那种尺度。

无论是国外还是中国，经济发达后，房地产占比都较大，这是高度城市化发展的必经之路，也没有什么可怕的。但是，我们要的不是炒房的暴利时代，而是房住不炒，房地产以更高质量地发展。

中国网地产：在这些大的市场环境下，鑫苑商管未来如何做？

王亚平：第一，作为老牌的房企百强企业，资产管理是鑫苑不可或缺的业务单元，持有和开发必须双轮驱动，鑫苑商管做好，会跟开发主业形成很好的配合。

第二，加强资产的运营管理能力，至少具备行业的平均盈利能力。在此基础上，结合集团的科技优势展开创新，争取局部项目形成标杆。

第三，最重要的一点是，鑫苑商管会深度介入存量市场，借助金融的杠杆投资、融资，然后去改造、筹备、运营，最终实现投资人的退出。归根结底，鑫苑商管希望打通投融改管退这条线，最终形成存量资产经营的完整业务链，在存量时代走上行业前沿。