金融号

7月7日晚上，央视《新闻直播间》节目播出了这样一条内容，“按照北京城市总体规划的要求，到2021年北京将有租赁住房50万套，主要在集体土地上建设。利用集体土地建设租赁住房。土地性质不变，权属依旧是村集体。而在开发模式上，这个项目按照北京市的统一要求，项目运营主体为合资公司，当地村集体持股51%，运营企业持股49%，运营企业获得45年的经营权，除了支付给村集体一定的费用外，未来还要定期给村集体分红。采用房屋所有权、经营权、使用权分离方法，既保证了集体土地所有者的收益，解决了低收入者的住房保障，又完善了租购并举的住房制度。”

看到这条新闻，我内心很高兴。因为这个做法和“小面积长租公寓”思路相同，在房屋所有权、低价租赁和长期分红上改革，说明主管部门意识到，只有将房屋的居住属性和金融属性分开，才有可能真正打破房价高昂的僵局，实现“房住不炒”。有这个意识非常重要。

不过个人观点来看，节目中描述的做法，思路正确，但没能剥离房地产链条中的租赁食利者（房东），无法真正对租房者的长期权益实行保障，因此中低层人群或许能在短期上获得低价租房的便利，但长期来说，便利必然会消散。市场永远逐利，既然房屋的唯一收益渠道来自于房租，没有实现金融属性的流通变现，那它一定会想别的办法弥补，毕竟低价租房的收入太少。会整出什么盘外招无法预料，但如果整不出来，涨价就是唯一手段，如果租户不接受，对不起，请搬家。

这个判断不是妄自揣测，而来自于历史教训。1920年代，尚未回归的香港曾经推行过一个《租务条例》，试图解决中低层民众的住房问题，也是强制压低房租。这一条例本来是要保障租户的利益，最终却导致更多的租户露宿街头，《租务条例》没多久就废止了。著名经济学家张五常教授在他的经济学论文集《经济解释》中，用第七篇和第八篇文章，对这个历史教训进行过详细论述，有兴趣的人可以去翻阅一下。

中国人为什么有这么高的买房热情，不仅来自于祖辈流传下的“两亩地一头牛”田土心理，还在于中国一向是人多地少，资源紧张的社会，没有归属自己的固定资产，在激烈的社会竞争中缺少保障，没有安全感，很容易丧失继续奋斗的动力。用简单的话来说，就是“有恒产者有恒心”。

香港《租务条例》的失败，就在于没有解决“恒”，租户仅仅看到了低价的承诺，没有得到长期租赁的权利保障，房东可以用各种手段赶走他们，把房子给出价更高的人。管理部门对房东也无计可施，因为房东才是真正有“恒产”的人。不能通过房屋获得更高收益，没准房东就把房子退给银行了。总之市场不会简单屈服于管理者的政策，简单一刀切的办法只会引发各种盘外招。

“小面积长租公寓”所强调的重点，就在于保证“恒”。一方面，政府取代房东直接将房屋低价长租给中低层民众，没有中间食利的房东，租户的“恒”可以得到有效保障。另一方面，政府将房屋所有权拆分上市证券交易所，让房屋的金融属性有效实现，这也是实现“恒”的重要保障，否则失去房东资格的有钱人，一定会想办法用盘外招获利。市场无情，天生逐利，如果不能把逐利的欲望圈定在一个领域内释放出来，它就会作妖。有这两面入手，香港《租务条例》的失败，才不会重演。

虽然目前疫情还未结束，但中国经济发展依旧乐观。如何保障国家经济的健康稳定发展，人才是关键。但人来了怎么办？兴建科技园区，给与利税优惠，发放企业低息贷款，乃至直接给企业财政补贴，这都是落在“法人”头上，而没有落到“人”头上。阳光普照，但总隔着树荫，人才来了，租不起房，住不下来，科技园区就永远空荡荡。在深圳市政府的基金合作项目中，主管领导不止一次感叹，“深圳有腾讯，有华为，有大疆，但不能只有他们，让这个城市有更多梦想成真，必须降低生活成本，不然人留不下来，企业也留不下来。”可以说，深圳市政府在这方面想的很远，作为也很有效，所以改革开放四十年，深圳才能成长到如此辉煌。

要让深圳保持成长活力，并且让更多城市成为深圳，小面积长租公寓这个做法，是目前摆脱房地产成本压力的最有效方案。有恒产者有恒心，有恒心者才能和所在的城市，和我们的国家，同甘共苦。

于我而言，我不仅是金融行业从业者，也是经济学研究者。经济学这门学问，核心就是分析市场环境，最大化实现资源的有效分配，让图利者得利，图存者能存。对于当下的中国社会环境，我们需要多思考这些财富和资源再分配的问题。

房价高低，表面上看是个财经问题，但背后，它是个政治问题，民生问题，牵涉到千家万户的安稳生活，也关系到国家的长治久安。作为普通民众的一员，也是金融行业的工作者，如果我的国家，我的同胞生活的不好，我注定也生活的不好，行业也会很惨淡，赚不到钱。所以，我知道“小面积长租公寓”这件事，一定会有各种阻力。但无论出于公共利益，还是我的个人利益，我都会继续宣扬。如果谁有兴趣和我进一步理性探讨，可以在公众号下留言，我很欢迎。我相信，众人一起，群策群力，才能真正找到出路。

作者：王宇  
 

雷石投资合伙人
清华大学读过本
北京大学混过研
被西南财大误授了经济学博士之后，在理想，理论与现实之间彻底迷惘。
借此一隅之地，记录自己上下而求索的点滴。