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3月31日晚间，佳兆业集团（01638.HK）发布2019年业绩公告。

2019年，不仅是佳兆业集团上市十周年，也是提速控质、巩固各项业绩的第二年——在公司完成年度销售目标的同时，实现了盈利的稳步增长。更为重要的是，佳兆业集团凭借自身的资源禀赋，构筑了未来发展的护城河。

高均价助力 销售规模稳步增长 

继2018年超额完成销售目标之后，佳兆业集团在2019年再次成功履约。期内，佳兆业集团实现权益销售额881.2亿元，同比增长25.8%，完成年度销售目标的100.7%。同时，实现已售建筑总面积464.2万平方米，同比增长21.0%；销售均价达每平方米18983元，同比增长4.0%。

不难发现，较高的平均售价是佳兆业集团销售增长的重要因素之一。早在2017年，佳兆业集团的销售均价以22%的高增长率提升至每平方米16048元；2018年其增长势头得以延续，提升14%至每平方米18261元；直到2019年实现每平方米近19000元的高均价。

销售均价连续三年提升的奥秘，离不开佳兆业集团的布局策略。

从销售区域来看，期内佳兆业集团在珠三角区域的销售额与销售面积均占据绝对优势，贡献比例分别为60.9%与39.4%。同时，由于在该区域内重点布局广东、深圳等一线城市，佳兆业集团在珠三角区域的销售均价高达每平方米29296元，对其整体平均售价起到了极大的推动作用。

从城市能级来看，一线城市对佳兆业集团的合约销售额贡献为43%，重点二线城市的贡献占比47%，三线城市的贡献率约为10%。可以说，佳兆业集团专注一线及重点二线城市的投资发展策略，为销售均价的提升奠定了基础。

展望2020年，佳兆业集团将销售目标定为1000亿元，较2019年的销售额提升13.5%，继续保持规模之上的稳健增长。同时，佳兆业集团今年的整体可售资源约1800亿元，这意味着，公司只要达到56%的去化率，即可完成千亿之约。值得注意的是，佳兆业集团今年的去化率目标与前两年保持一致，显示出公司高销售均价的稳定性。

毛利有望弯道超车 归母净利润大增67%

受益于近年来销售规模稳步增长，佳兆业集团期内的多项盈利指标均有所提升。

期内，佳兆业集团实现营业收入480.2亿元，同比增长24.1%；实现毛利138.3亿元，同比增长24.3%；毛利率为28.8%，与去年一致，维持在合理区间之内。

当下，房地产行业面临毛利下行的较大压力，很多规模房企将未来的毛利率目标设定在25%-30%之间。可以预见，在土地成本锁定的情况下，佳兆业集团若继续保持较高的销售均价，其未来的毛利率也会具备较大的成长潜力，并由此实现弯道超车。

此外，佳兆业集团在期内实现净利润41.6亿元，同比增长26.4%；归属于母公司股东的净利润同比大幅增长67.1%至45.9亿元，盈利能力持续提升。

债务结构日趋合理 净负债率连降三年 

说完提速，再看控质。

在提速控质首次实施的2018年，佳兆业集团的净负债率同比下降了64个百分点至236%，一举实现了将净负债率降至300%以下的年度目标。

2019年，佳兆业集团持续发力，净负债率降至144%，直线下降近92个百分点，成功将净负债率控制在200%以内，并连续三年实现了净负债率的下降。

上述成效得益于佳兆业集团对有息负债规模的控制。截至期末，佳兆业集团的有息负债总额约1172.0亿元，占总负债的比例也由期初的56.4%下降至54.5%。

在有息负债中，短期负债约为318.9亿元，长期负债约为853.0亿元。经过对短期债务有所转化，长短债比高达2.67，意味着佳兆业集团同时拥有较为合理的负债结构与平滑的偿债曲线。

同时，佳兆业集团还加强了流动性管理。在进行多笔融资的同时，通过要约收购及回购等方式，合计购回约7.4亿美元短期优先票据，以积极的态度进行债务管理。

值得一提的是，佳兆业集团在年内新增了ABS融资渠道，通过长租公寓及船运客票业务等资产成功发行26亿元的ABS产品，票面利率介于5.4%-7.5%，年期在1-4年之间。

 基于此，佳兆业集团的期末现金较期初大幅增加61%至369.8亿元。经计算可知，佳兆业集团的现金短债比大于1，短期偿债能力向好。

持续深耕大湾区 旧改贡献超30%

作为公司未来“提速”的重要保障，佳兆业集团在土地储备方面积极补仓。期内，佳兆业集团合计新增项目30个，土储面积约412万平方米，权益代价约为272.1亿元，占年度销售额的30.9%。按新增权益土储计算，佳兆业集团在大湾区的新增土储占总新增土储的53%，华中及长三角区域分别占22%及13%。从城市能级来看，佳兆业集团在一线城市的新增土储占总新增土储的41%。

截至2019年年底，佳兆业集团在全国48个城市拥有176个项目，土储面积达2680万平方米，其中约有80%位于一线城市及重点二线城市。若按土储货值计算，在佳兆业集团5300亿元的土储货值中，大湾区约占66%,深圳约占33%。

不难看出，佳兆业集团持续贯彻将大湾区作为重点深耕区域、布局一线及重点二线城市的总体策略。这些区域较快的经济增速与广阔的市场，有利于佳兆业集团未来的去化与盈利。同时，新增土储每平方米6609元，其较低的土地成本也将为佳兆业集团带来更大的利润空间。

此外，佳兆业集团还拥有另一大利器——城市更新。据佳兆业集团管理层在业绩会上介绍，目前，城市更新对公司的贡献比率已经超过了30%，未来将成为公司越来越重要的贡献渠道。

期内，佳兆业集团迎来了旧改土地供应的集中释放，包括6个深圳项目、1个上海项目及1个惠州项目，锁定可售货值约350亿元。同时，城市更新团队新投货项目达19个，旧改土地储备占地面积同比增长约33%。

目前，佳兆业集团的旧改项目总数达147个，总占地面积近4000万平方米，预计货值2.5万亿元。公司在大湾区的旧改占地面积比例约为99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%。

作为国内首家成立城市更新集团的房企，佳兆业集团是外界眼中的“大湾区旧改第一龙头”。对佳兆业集团而言，旧改项目既是重要的土地获取方式，也是贯彻深耕大湾区战略的重要举措之一，不仅迎合了大湾区较为旺盛的旧改需求与相关政策，也带来了更为长远的稳定收益。