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4月24日晚间，华夏幸福（600340.SH）发布2019年年报。

年报显示，作为引领华夏幸福2019年发展的关键词，“高质量”正在持续赋能。凭借产业新城的开发运营优势，华夏幸福已经占得先机，率先完成核心都市圈的布局并持续深耕，通过创新升级开发性 PPP 市场化运作模式，不断激活城市潜力，提升区域价值，实现区域与城市的共生共荣。

盈利能力稳步增长 财务安全显著提升

2019年，华夏幸福实现销售面积1184.19万平方米，销售额1431.72亿元。其中，产业新城业务园区结算收入额 368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，其他业务（物业、酒店）销售额34.00亿元。

得益于销售额的快速发展，华夏幸福的主营业务稳步增长，盈利能力持续提升。期内，公司实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，较2018年增长 24.40%。

来源：华夏幸福2019年年报

经营质量不断提升的背后，是华夏幸福持续落实降费增效措施。数据显示，在2019年，华夏幸福的费用率得到有效控制。其中，管理费用率同比下降 1.95 个百分点，销售费用率同比下降 0.45 个百分点，这也意味着能够为华夏幸福释放更大的利润空间。

值得注意的是，在2017-2019年，华夏幸福的毛利率始终维持在40%以上，分别为47.93%、41.62%、43.68%，远高于房地产行业的平均毛利率；平均净资产收益率更是逐年提升，分别为28.12%、29.05%、31.15%，为股东创造了巨大的投资回报。

后千亿时代，高质量发展成为房企的核心优势。而追求高质量发展，必须要摒弃账面利润的观念，强化回款管理。

年报显示，2019年全年华夏幸福通过销售商品、提供劳务收到的现金达879.27亿元，同比增长17.06%；经营活动产生的现金流入为943.78亿元，同比增长17.89%。由于销售回款持续增加，销售回款率显著提升，华夏幸福的经营性现金流得到有效保障。此外，华夏幸福去年全年通过投资活动产生的现金流量净额与融资活动产生的现金流量净额也均转正，资金安全明显改善，现金流管理成效显著。

与此同时，依托稳健的经营，华夏幸福已经形成了多元化的融资渠道，涵盖银行贷款、公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP 资产证券化以及海外债券等多渠道、多种类融资工具，并与国内多家银行及其他金融机构建立了稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足。

在平安人寿入股之后，华夏幸福成为中国平安重要的战略协同企业，融资环境及结构也得到了进一步优化，为公司未来的可持续发展提供了坚实的保障。

此外，华夏幸福也获得了中诚信、联合、东方金诚等多家国内评级公司“AAA”的主体信用评级。截至2019年年报发布日，国际信用评级机构穆迪对华夏幸福的主体评级为“Ba3”，展望稳定。

持续深耕核心都市圈 “异地复制”成效显著

随着“中心城市-都市圈-城市群”多层次的城镇空间结构体系逐步确立，城市群高质量协同发展成为未来区域经济新的增长极。由于各大中心城市的都市圈集聚了大量人口，未来仍将呈现强劲的吸引力。在此背景下，产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间的有机链接和协同发展的坚实基础。

依托自身在产业新城发展方面的优势，华夏幸福形成了“3+3+N”的战略格局，即在持续精耕京津冀都市圈的基础上，布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈及粤港澳都市圈等3个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈等3个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。

年报显示，截至2019年12月31日，在华夏幸福布局在各都市圈的产业新城项目中，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到 32 个，其中 5 个国家级 PPP 示范项目，1 个省级 PPP 示范项目。

目前，围绕核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河，未来有望进一步挖掘都市圈的发展潜力，推进产业新城持续升级。

由于房地产行业的周期性特征较为明显，很多房企通过均衡地域布局对冲“区域轮动”“因城施策”“一城一策”的调控风险。基于此，华夏幸福在立足环北京业务的基础上，加快异地复制，不断推进环北京以外区域的布局。

从业绩贡献方面来看，华夏幸福的异地复制模式成效显著。期内，华夏幸福在环北京区域实现收入 579.79 亿元，同比增长 0.49%；环北京以外区域实现收入 467.19 亿元，同比增长 81.74%，占主营业务营业收入的比例由2018年的 30.82%提升至 44.62%。

此外，环北京区域的产业新城业务园区结算收入及园区配套住宅业务签约销售额为 569.63 亿元；环北京以外区域的产业新城业务园区结算收入及园区配套住宅业务签约销售额为 828.09 亿元，同比增长 9.51%，占整体销售额比例也从2018年的 46.46% 大幅提升至 57.84%。

实际上，继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域正成为华夏幸福异地复制新的销售业绩增长极。而产业新城及相关业务在环北京以外区域的迅速发展，也进一步印证了华夏幸福产业新城模式的可复制性，在抗风险能力提升的同时，也塑造了高质量发展产业新城的核心优势。

在产业发展方面，2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高，较2018年提升17.8%；新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。

经过多年培育，华夏幸福的新增签约投资额持续高速增长，近四年复合增长率达38.2%，尤其是引入龙头企业的能力不断提升，这也表明华夏幸福的产业新城运营能力稳步提升。从产业新城的开发到运营，华夏幸福正在强势崛起，打造全产业链的核心竞争力。