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大宗交易市场，从来不缺话题。

2020年上半年，疫情成为加速商业地产优胜劣汰的催化剂。复工复产后，诸多项目持有方亟待重组，资金持有方的观望情绪逐步消除，大宗交易市场在二季度变得异常活跃。

纵观上半年的大宗交易，既有北京地标双子座大厦卖出超80亿的高价，也有绿地外滩中心商业大厦第三高大楼被上海银行以近50亿价格买下，更有微商品牌TST花费17.6亿买下上海晶耀前滩2号写字楼。

戴德梁行报告显示，2020上半年中国内地大宗交易市场的成交额共有约884亿元，其中北京、上海两地合计成交约700亿，占到内地总成交额的80%；广州、深圳区域成交额超过100亿，与去年下半年相比，下降明显。

中国的商业地产正处于从增量时代逐步迈入存量时代的转折点，黑天鹅事件的冲击正在加速商业地产行业“马太效应”的显现。

内资占比超70% 房企成最大卖家

疫情影响，2020年上半年大宗交易市场多由“内部消化”。

克而瑞资管数据显示，2020 年上半年，内资占比高达 74% ，主导了大宗市场走向；外资占比仅为 26% 。业内人士表示，为遏制境外输入病例的快速上升态势，“封关”政策致使外资机构决策层无法来华，投资决策滞后，外资投资总额依然不高。

来源：克而瑞资管

值得注意的是，2020年上半年，以 GIC（新加坡政府投资公司）为首的新加坡资本大举加仓，以基汇资本、AEW 为代表的港资、英资在也先后落子中国内地。虽然疫情致使外资投资占比下降，但上半年外资净投资额为102亿元，依然为正，表明外资依然看好中国内地的大宗交易市场。

此外，北京上半年吸引108亿元外资投入，首次赶超上海107亿元，成为外资“新宠”。业内人士分析，2018年、2019年北京大宗交易外资占比均接近三成，且现在仍然活跃，可以说是外资重回北京市场。近年来北京成为全国最为稳定的写字楼市场，租金最高，空置率长期保持低位，且租金回报率高过上海，外资基金也因此将目光投向北京。

物业类型方面，办公/研发办公物业仍占据交易市场半壁江山。戴德梁行数据显示，2020年上半年办公/研发办公物业成交宗数为48宗，占82宗总成交数的58.54%，相较去年下半年也多出6宗。而零售物业成交宗数则有所下滑，从2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

来源：戴德梁行

同时，投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高，一线城市的办公及零售物业的资本化率相对于2019年平均上升了10-30个基准点，物流仓储资本化率相对于2019年平均上升10-20个基准点。

多家机构的数据均显示，对于大宗交易用途，2020年上半年交易项目中自用型买家占比提升明显。其中，克而瑞资管数据显示，2020 年上半年，中国长江三峡集团、海通证券、上海银行、平安信托为代表的信托/银行/券商类买家也先后抄底写字楼资产作为总部办公。

然而，疫情之下，房企则成为大宗交易最主要的卖家，这或与即将到来的新一轮偿债高峰不无关系。贝壳研究院数据显示，下半年，房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。2020年下半年将迎来债券融资偿还高峰，部分债务集中到期的房企将承受巨额还款压力。

上半年销售业绩受疫情影响严重，造成房企下半年偿债压力陡增，房企则成为2020年上半年大宗市场最大卖方。克而瑞资管数据显示，房企不断出售商业地产资产换取现金流，上半年出售资产总金额占比高达 60% 。

来源：克而瑞资管

“只卖不买”，受避险情绪影响，地产基金上半年投资成交额占比总成交额的 17% 。

京沪高热 双子座大厦、外滩中心地标吸睛

2020年上半年，京沪两城大宗交易占据绝对核心。

戴德梁行数据显示，2020年上半年，中国大宗交易市场全部发生在一二线城市。其中，一线城市北上广深四城成交便突破800亿元，达到802亿元，占全国884总成交额的91%；强二线城市在上半年成交82亿元，占比达到9%，杭州、成都、佛山等强二线城市均录得标志性成交案例。

来源：戴德梁行

值得注意的是，北京、上海两地表现依旧亮眼。2020上半年，京沪两地大宗交易成交约700亿元，占到内地总成交额的80%，且成交金额前十名榜单中，北京、上海占据9个名额。

上半年，北京大宗交易市场录得244亿元成交，同比下降5.45%，市场活跃度整体保持稳定。买家自用需求仍然强烈，在上半年录得的14宗交易中，自用买家占到4宗，贡献约23%的交易额，超过去年全年占比。

其中，最吸睛便是夺得交易金额首位的LG双子座大厦。

2月7日消息，韩国LG集团出售其位于北京长安街边的中国总部——LG双子座大厦。买方为新加坡政府投资公司全资拥有的子公司RECO Changan Private Ltd，作价1.37万亿韩元，约合人民币80.46亿元。

对此次收购，LG表示旨在确保全球经济不确定性背景下的流动性，并为其未来的增长引擎提供资金。据了解，LG双子座大厦于2002年动工，2005年建成，总投资4亿美元。以当时的汇率计算，大厦造价约32.8亿人民币。而以目前的出售价计算，增值近50亿元。

业内人士分析，这是继LG手机业务退出中国市场后又一重磅消息，出售北京双子座大厦这样优质的项目资产背后，不免发现LG难以挽回中国市场的无奈。

上海上半年共录得455亿元大宗交易成交，占到内地总成交金额的52%。同时，上海上半年买家自用需求保持强劲，海通证券、上海银行、TST庭秘密等纷纷在上海落子布局，充分显示实力企业对于上海未来经济发展的长期看好。对于上海上半年的大宗交易市场，地标外滩中心的出售与微商TST买楼成为业界关注的焦点。

5月29日，上海银行公告称公司与中民外滩房地产开发有限公司于当日签订购房协议，标的物为绿地外滩中心T2幢办公楼项目，总价款48.54亿元。

事实上，这也不是绿地第一次处置大宗资产。此前便有市场消息，海通证券或将买下7栋总部办公楼中沿滨江段的3栋写字楼项目，海通证券将斥资约60亿买下这三栋资产。此外，2019年7月，绿地控股还与中国人保签署战略合作，后者将入驻绿地外滩中心总部办公楼A1和A2栋。

6月10日，消息称演员张庭和林瑞阳创办的微商化妆品品牌TST买下了晶耀前滩2号办公楼，成交总价17.6亿元。 资料显示，晶耀前滩位于前滩核心位置，该项目是由美国开发商铁狮门与陆家嘴集团合作开发的集办公、商业、住宅为一体的城市综合体项目。此前媒体报道，张庭夫妇的TST微商品牌2018年度缴税总额高达21亿元。

早在3月份，戴德梁行的一份调查报告称，超过60%的受访者认为投资活动将在疫情结束后6个月内得到反弹，并有99%的受访者表示疫情过后依然会继续在中国大陆的投资。

展望下半年，在疫情衍生影响之下，下半年地产融资需求增多、而银行融资或又相对紧缩，企业布局策略也将进行一定调整。7月伊始，恒大便打算集中出售旗下全国范围内部分面积1000平方米以上的物业，涉及深圳、四川、云南、重庆、珠三角等23个区域、111个城市共233个写字楼、酒店、商铺等非核心业务资产，为下半年的大宗交易市场带来不小的期待和看点。

关于下半年“后疫情时代”的市场发展态势，业内人士分析，市场信心正在逐步重建，投资者信心也在逐步恢复，可以预见的是，未来内资机构将继续扩大市场份额，开发商为了加速去化商业存量，大规模资产包或将陆续推出市场。