金融号

在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。

房企并非单纯逐利，肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。

我们所推出的“寻诀”系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。

我们将龙湖集团的年度关键词定为“善”，因龙湖集团始终遵行“善待你一生”，以客户为核心视角，不断升级空间营造和服务的能力。

提质控速，“善”品质

1993年龙湖集团创建于重庆，涵盖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等主要业务板块，后经16年磨练在港交所上市。

1995年，处于起步阶段的龙湖遵循单业态单项目串联式发展稳扎稳打，做完一个项目再做下一个。业务成熟后，龙湖开启单业态多项目并联式发展阶段，用一条主脉将多个项目串起并同时展开。

直至近些年，龙湖已然具备规模且兼顾质量的开发能力。通过多业态多项目并联式发展，实现多种业态多个项目齐头并进。

截至2021年底，龙湖在全国67个城市实现销售，在其中的28个城市入围当地市场前十。分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为28%、25%、22%、15%及10%。

然而，相比规模扩张，龙湖始终笃定坚持有质量发展，更加关注产品品质等内功修炼。

2021年，龙湖以匠心筑善住，在实践多年的基础上正式发布其精装善住体系。据悉，该体系通过BIM建造系统，提前模拟房屋全周期建造过程，实现精细化管控精装产品质量。目前，龙湖精装善住体系已覆盖62个城市，400余个项目，总服务户数超30万套，总精装面积达3000万平方米，已获24项专利技术。

强化客户体验感无疑也是时下房企需持续精进的核心竞争力。龙湖集团始终聚焦用户体验，沉淀数字化能力，以科技赋能高质量发展模式。2021年6月，基于自身数字化能力和业主收房痛点，龙湖集团自主研发“云交付”系统，首次将线下新房交付流程搬到线上。这对行业来说是一次全新的尝试，更在疫情之下，打破时间和空间壁垒，实现了新房交付流程线上化、数字化以及智慧化，以便更高效、标准地服务业主。

多业态齐驱，“善”协同

从业态协同上，“天街”是龙湖集团在全国布局的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。

代表项目如龙湖重庆北城天街，是国内最早的购物中心之一，也是重庆标杆级购物中心、时尚地标。作为诸多品牌入驻重庆的首选购物中心，北城天街拥有数十个首进重庆品牌，几十家店铺年销售破千万。

除天街系列外，龙湖商业地产品牌还有星悦荟以及家悦荟。截至2021年6月，龙湖商业实现租金收入37.1亿元，开业商场达54座，整体出租率98%，合作品牌与商户超5000家。

与商业相辅相成的TOD项目，也是龙湖重要战略方向。在城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城6种产品线的深度实践中，通过以公共交通为导向的复合空间及多业态融合，形成以现代服务业为主的都市生态圈，推动新城发展的同时，促进老城更新。

以全国首个商圈高铁TOD综合体项目龙湖重庆光年为例，项目位于成渝高铁线沙坪坝站之上，建筑总面积48万平，是集公共交通枢纽、商业、办公的复合型交通上盖综合体。

沙坪坝站作为成渝地区的重要交通枢纽，汇集多条高铁线路以及4条地铁线路的同时，承担了链接南北商住区、大学和公园的城市功能。通过高效的交通核系统和便捷慢行交通系统实现铁路、轨道交通、公交、出租车等多种交通工具切换“零换乘”，提升运营效率。

截至目前，龙湖持有TOD项目70余个，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。

从服务理念上，龙湖集团遵行“善待你一生”的使命，以客户为核心视角，不断升级空间营造和服务的能力。围绕空间服务、租赁服务、装修设计等多个维度打造有有温度的服务，为消费者和合作伙伴提供更加多元的服务和发展空间。

时间追溯到2021年1月26日，龙湖官宣C5、C6两个新业务航道品牌“鹅塘”，涉及房屋租售、装配式整装、家居装饰等。

其中，塘鹅租售为客户提供房产经纪一站式服务。截至2021年6月，塘鹅租售在30余座城市，为39万+客户提供服务，客户满意度超96%。

塘鹅美装修由智慧装饰、整装设计院、智慧新材组成，可提供即装即住的装配式整体解决方案。

财务自律，“善”攻守

开年以来，受房企销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响，今年的土拍市场上“国家队”兜底、底价成交等现象屡见不鲜，尤其是触及红线的房企大都按下了暂停键。而作为民企的龙湖则仍旧保持着自己的节奏。

这一切要归功于龙湖集团一直以来对长期主义的考量。

在其他房企一味信奉高周转、不惜高杠杆谋求规模之时，龙湖前瞻性的借款比例保持较低水平，并长期保持行业较低水平净负债率。

据龙湖集团2021年半年报显示，2021年上半年龙湖集团净负债率46.0%，在手现金994.7亿元，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），一系列指标均维持行业内的较高水准，连续五年满足“三道红线”指标要求，是民营房企里为数不多的绿档企业。

上半年平均融资成本4.21%，再创新低，且低于“国家队”的平均水平5%。平均贷款年限为6.18年，负债结构保持合理。

至此可见，长期的财务自律、现金流充沛是抵抗周期风险的根本。

2021年，随着政策导向对行业的发展方向更加明确，一些企业层面的潜在风险也开始引起评级机构的关注。而龙湖集团稳定的财务策略与持续的现金流，持续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别给出BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，龙湖集团也成为唯一获得境内外机构全投资级评级的民营房企。

随着去风险、降杠杆的监管逻辑在信用层面带来资质分化，资源也在向优质企业倾斜。在全投资级信用评级与“绿档”加持下，龙湖集团融资成本进一步降低。统计数据显示，2021年，龙湖集团共计发起四笔融资，票面利率一度最低低至3.35%，票据发行周期最长为15年。

如果说自律是龙湖始终坚持的基本功，那么，长期主义则助力这家企业走向更宽广的未来。

随着“开发+服务”双引擎战略格局已日渐清晰，“空间即服务”战略如今又结新果。2022年1月7日，龙湖集团控股有限公司发布公告，拟分拆龙湖智创生活于联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活向联交所提交上市申请表格。这是在“一个龙湖”生态体系中生长出来的全新品牌，有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力，是龙湖集团基于全新业务内涵、外延。

与时代同频，龙湖的空间服务故事不会止步与此。未来，无论是“空间的故事”、还是“服务的故事”，只要以用户为视角，都会结出更多丰硕的果实。