金融号

在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。

房企并非单纯逐利，肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。

我们所推出的“寻诀”系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。

我们将上坤的年度汉字定为“稳”，正是近年来一系列的正确战略举措，才使得上坤在行业动荡的时期，依旧实现稳健发展。

“在一个持续变化的环境里，没有人能预测并借由其做出判断和选择。在这种情况下，正确的做法就是朝着特定的方向，做好一次又一次调整自己的准备，并努力在前进过程中不断验证和改变，以适应不断变化的现实。”

（上坤总部实景图）

面对整个行业的整体困境，上坤董事长朱静提出，在行业政策调控的大背景下，众房企需要主动适应政策背景的变化。有战略定力、财务优、产品好，成为企业“留下来”的刚性条件。

朱静谈到：“上坤成立于2010年的调控时代，始终把客户放在首位，在高效运营和适度杠杆的基础上，保持财务的自律性。”

正确的战略定位与执行，稳健安全的财务结构以及客户至上的产品力，三者对于上坤当下发展的意义重大，也是支撑其优秀业绩的基础。上坤最近发布的1-12月经营数据显示，公司累计合约销售金额248.4亿元，合约销售面积193.9万平方米。

债务结构不断改善 财务安全可控

2021年以来，在融资“三道红线”等政策管控下，房企融资压力变大，违约现象频发。据统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。而2022年，房地产企业将有6589.4亿元债券到期，迎来偿债高峰。

1月20日，上坤地产发布公告称，公司已将所有必要资金汇入有关债券偿还账户，已于2022年票据到期日（即2022年1月21日）偿还所有未偿还的2022年票据及应计利息。该笔债券顺利解决后，上坤地产债务压力将进一步降低，公司财务结构持续优化。

此外，上坤采用投融运一体化的现金流管控逻辑，以精细化运营不断完善大运营体系，进一步提高运营效率，使得其资金利用效率得到最好发挥，始终将现金流安全、债务风险可控放在发展重要地位，这也帮助上坤在行业债务危机中能够平稳度过。

3+X战略布局 支撑业绩发展

上坤所坚持的“3+X”布局体系，成为支撑其发展的核心动力，主要是以在长三角地区、中部核心区和珠三角地区进行持续深耕为理念，其中长三角地区也是国家重点建设的区域之一。

整个2021年上半年，上坤地产总土储增至777.1万平方米，其中长三角区域土储占比约60%。布局长三角为其将来业绩增长打下根基，中部核心区和大湾区则保障了其未来的业绩增长潜力，上坤一直以来在三大经济圈的布局，能够保障其业绩的稳定增长。

在2021年上半年经营数据中能够看出，长三角经济区作为上坤的核心区域，贡献销售额达83.06亿元，占比总销售额的78.8%。

珠三角经济区及中部核心经济区的销售，在整体销售额中分别为7.94亿元及14.36亿元，占比销售总额的7.6%及13.6%。

在整体战略布局之中，上坤也在进行着其自身架构调整。8月9日，上坤内部宣布：上海区域与江苏区域合并为沪苏区域，原上海区域和江苏区域所有项目和人员整体并入沪苏区域。

上海和江苏均为其在长三角经济区的重要布局，将二者合并为沪苏区域的架构调整，能够帮助其在内部进行组织架构的优化整合，降低公司的管理成本；也有利于上坤不断推进长三角区域深耕发展，避免内部竞争消耗问题出现，伴随着区域的发展，上坤在长三角区域内的业绩释放将更为明显。

回归产品初心 坚持ESG发展理念

面对调控政策与行业变化，上坤力求保持稳健发展，持续回归产品本质。

2021年是上坤成立的第十二年，行业内狂奔的“高杠杆”友商陷入债务危机，上坤却仍在琢磨产品与生活的关系，可见“产品为王”的理念在任何时刻都不曾失效。

今年7月，上坤发布“万物共生·美每与共”品牌战略，提倡用产品创造宜居生活共生，用社区创造多元美好共生，用平台创造成长价值共生，用公益举措创造环境和谐共生，以实现多维度的“万物共生”。

上坤对发展的理解中，人与人、人与自然、人与生活的关系处理置于前端。在提出“万物共生 美每与共”的概念之后，上坤围绕着人、家、城市、伙伴的多类要素，赋予不断生长的“成长生命力”。

（上坤诸暨·云锦东方实景图）

上坤一直秉承为客户提供高品质产品理念，针对不同客户的需求打造了TOP系、云系、四季系、特色系四大产品系，同时也在遵循“生活进化”的本质，构建集美学、生态、人文、智慧于一体的成长社区。

在四大产品系中，融合美学、精工、科技、智慧等元素的“云系”产品持续热销，为上坤在市场销售与现金流稳健层面提供了有力的保障，热销也体现了上坤对产品钻研和客户需求的深刻理解。

优秀的产品是上坤营造生活的首个入口。上坤物业通过制定零打扰、零距离、零障碍、零死角的“四零原则”和有温度、有深度、有速度、有风度的“四有原则”，更是将客户入住后的生活全方位考虑。

以环境发展、社会责任和公司管制为导向的ESG发展理念引起了各大房企的重视。从上坤地产发布的首份ESG报告中也可以看到，从发行绿色美元债，到绿色环保建筑，都能体现出其正在积极营造健康生态的社区的努力。截至2020年底，上坤地产共有68个项目获得绿色建筑认证或评价，绿色建筑总建筑面积达808.9万平方米。

与此同时，上坤所发起的“上坤碳汇林公益”荒漠化治理扶持项目，更将企业责任与绿色降碳相结合，积极参与在改善生态环境的任务中。

2010年，上坤成立于上海，并将长三角作为重点区域进行深耕；2014年，随着其首个绿色科技精工住宅红树湾项目落地，上坤继续加大对于上海的投资；2017年，上坤总部迁入大虹桥，在获取七宝生态商务区优质地块之后，更是凭借其产品力赢得市场一众口碑。2020年，在整个房地产行业政策收紧的前一年，上坤成功登陆香港资本市场打开更多的融资渠道，能够在多个关键时间点取得突破性进展，上坤的“运势”确有加成。

在快速变化的外部环境下，上坤能够持续实现稳健发展，其核心驱动力为“战略、产品、财务”，这更是朱静在多个场合一直强调且坚持的。