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中国网地产 陶婷 城市更新是房地产企业在存量时代面临的新课题，但对于佳兆业来讲，“旧改之王”之称已经是对其多年运营成绩的肯定。在新时代新经济新矛盾之下，时代赋予城市的不再只是土地，赋予佳兆业的也就远不是“旧改之王”这般简单了。

11月1日，在由中国互联网新闻中心·中国网、中国网地产、全联房地产商会联合举办的“第五届中国城市镇运营商大会”上，佳兆业集团控股首席战略官刘策做了“新型城镇化的创新与运营”演讲，并接受了中国网地产的独家专访，“对现在的佳兆业而言，它看中的不再是简单的数据或成绩，它更多看重的是能够给行业，以及后来的企业，提供更多的经验和精神层面的东西”，刘策说。

城市运营是三驾马车

在增量向存量转轨的过程中，新型城镇化不断向前推进，而高能级的城市“腾笼”之后，还需要“换鸟”。作为新型城镇化中颇为关键的一环，房企在近些年不断转型为城市运营商，试图站在城市发展、产业升级，以及人民安居乐业的视角，来助推城市向更高能级的水平发展。

城市运营是什么？事实上，它的最初雏形是旧改，再往后演变是城市更新，而现在，时代赋予它的是更高能级的含义：着眼于成为发展的未来，以前瞻性的眼光，高品质高站位，与政府共同谋划城市的全面创新与开发改造，为城市和区域发展体现更多社会价值。

对于转型为城市运营商的房企来说，“运营商肯定不是某一方面的天才、专才，应该是通才。在主业进一步发展的同时，将原来楼盘项目开发思维，转变成城市经营和运营的思维”，刘策认为，它给城市带来的贡献，最终不是某一个项目和楼盘的贡献，更多是全局性、前瞻性的城市和经济的推动。

佳兆业集团控股首席战略官刘策 

作为新型城镇化的创新者和引领者，城市运营商该如何创新？未来10-15年，仍然是中国房地产行业发展的战略机遇期，增量市场也还是稳定的，也将是企业发展的黄金机遇期。据此，刘策认为，地产或者空间载体是基础，城市更新对空间价值的重塑，是让土地更有价值，产业则是整个空间发展最后的落脚点。总而言之，城市运营商创新受“地产+城市更新+产业”三架马车共同驱动。

抽丝剥茧背后，城市更新为什么是重要增长极？城市运营最核心的是土地，而反观之前的城市化建设中，土地却一直处在低效的利用状态，“城市承载的不仅仅是居住的功能，而是居住、商业、经济、文化、产业、税收等一体化功能。通过更新的模式，提升土地价值，能够让单纯的土地功能更加综合多元”，刘策说。

实际上，今年以来，国家出台很多利好政策，如现代化都市圈概念的提出，推动了城市更新进入深水区，全国各地很多城市都在跟进。刘策透露，2016年，全国只有10个城市进入存量市场，2017年从10个城市提升到18个城市，而这个趋势目前仍然在增长。“对核心一二线城市而言，存量市场规模更是不断上行，整个存量的盘活将会是新的增长点”，刘策说。

尽管城市运营成为新的风口，但城市运营所运营的不仅仅是空间，而是运营人，“城市更新是城市运营的核心内容，城市运营是城市更新的高级形式。除了做好顶层设计外，如何将这么多人的诉求和利益体现出来，是尤为重要的”，刘策指出。

重新定义“旧改之王”

在增量到存量的转轨期，在行业朝城市运营方向的转型期，佳兆业把握转轨期增量发展的机遇的同时，继续巩固城市更新领域的优势。就目前看来，佳兆业的整个战略体系，有着清晰的定位，与行业的发展节奏出奇的吻合。

聚焦于核心赛道，近两年来，佳兆业做了很多资本动作，在全国控股和参股了6个上市平台。“佳兆业的初衷是希望通过产业平台的搭建，为城市更新，为地产赋能，将城市运营里核心产业部分做实”，刘策说。

然而，对如今的佳兆业来说，它看中不再只是简单的数据或成绩，佳兆业更为看重的是能够给行业以及后来的企业，提供更多的经验和精神层面的东西。谈及此，刘策显得有些激动：“大家对我们的理解还是停留在旧改，但是我们现在远远不是旧改两个字能够概括的，城市更新、城市运营才可以准确概括我们想做的事情，以及目前正在做的事”。

这从佳兆业出的一本书上，可以看出端倪。今年6月份，佳兆业战略研究院推出了城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》，业内认为此举填补了开发商城市更新领域的空白。在谈及佳兆业为何出品了这本主题书时，刘策解释称：“我们现在不仅仅是城市更新的概念，而是站在城市运营商的角度去看，我们希望佳兆业梳理的一整套城市更新的规范和流程具有借鉴意义”。

佳兆业集团控股首席战略官刘策接受中国网地产专访 

在专访现场，刘策还分享了佳兆业多年来城市更新的经验。他指出，佳兆业绝对不是按照地产的思维，而是按照“地产+金融+产业”的思维，去打造城市更新项目。除此之外，在城市更新政策尚不明朗，尚不完善的时候，佳兆业等一批企业用它们的经验和实践，推动着政府不断完善相关政策。

不过，在刘策看来，城市运营潜力无限的同时，整个行业的发展与带动力，与佳兆业的预期有一定差距。为此，佳兆业将持续深耕产业，刘策笃定地说：“真正实现城市更新，不是简单的推倒重来，而是在城市更新的优势基础上，输出行业标准，为行业解决问题，最终推动城市实现经济、文化、产业的融合发展”。

重新定义“旧改之王”的佳兆业，有了城市运营商新身份的佳兆业，他的未来，由他不由天！

以下为中国网地产对佳兆业集团控股首席战略官刘策的采访节选：

中国网地产：为什么现在变成了新型城镇化？

刘策：首先，原来的城镇化是一碗水端平，以房价为例。2012年之前，不管是一线、二线、三线城市，房价的涨幅都比较接近，但是从2012年开始，一线二线和三线城市就有明显的区分，一线领涨，二线中间，三四线涨幅低一些。

这种变化使得政府和房企，对于区域分化有不同的做法。对政府来说，目前的核心是在发展都市圈的同时，不能使小城镇空心化。所以，政府鼓励更多的房企，参与到城镇化的开发当中，特别是到产业里面去。

对于房企来说，的确跟之前玩法不一样，一二线城市是兵家必争之地，竞争非常激烈，考验房企的快周转能力。而城镇化更多考验的是企业的产业导入能力，房企不再是单纯的地产开发，一碗水端平的格局去发展，更多考虑区域分化和产业发展。

第二，当前的城镇化也出现了分化，对于核心一线城市而言，已经进入到城镇化的末期了，深圳、上海的城镇化率达到80%多了。

中国网地产：公开场合说是60%。

刘策：60%是全国的，而核心一线城市城镇化率80%。这些城市需要站在城市运营的角度切入城市更新领域，考验房企的除了让建筑物重新焕发生机外，如何帮助城市提升经济与人口、导入产业、提升税收，这个比之前的难度都大的多。

第三，现在的城镇化已不是单纯的地产开发，现在中央政策强调房住不炒，强调更多的发展实体产业。对于开展城镇化的地方来说，也不再是建设这么简单了，需要推进更多产业的发展；对于房企而言，需要具备产业运营的能力。

中国网地产：转型为城市运营商的房企，如何做新型城镇化的创新引领者？

刘策：创新分为三点。第一、区域分化的形势下如何因城施策；第二、在目前的城镇化分化情况下，在一二线做好城市更新，三四线做好“地产开发+产业”这步棋。第三、在整个城镇化的下半场，在传统地产开发的经营之外，去带动甚至培育更多新产业。通过硬件和软件去提升城镇化，通过利润的提升，去给城镇化装入新东西，这是最核心的变化和创新。

中国网地产：城市更新怎么平衡各方面的利益，以及资金问题？

刘策：这个确实是很多房企切入到城市更新领域不能回避的问题。因为城市更新本质上是跨周期的投资 ，最快也是要五年，大部分周期是8到10年，不同于传统高周转一两年就回现金流的模式。因此，房企切入这个领域要有足够的耐心，如果是抱着短平快的思路搞城市更新，那注定是失败的。

第二，开发商切入城市更新安排要有节奏，从投资比例上来看，要拿一部分做城市更新的投资，步子不能迈得太大，否则可能会导致资金链紧张，那就得不偿失了；第三、房企如果有自己的想法，想切入城市更新领域，与其从0到1，还不如采取合作共赢、资源共享的模式，这样可以各自发挥各自的优势。

中国网地产：政府和房企如何实现最佳结合？

刘策：政府是裁判员，是政策的制定者；房企是运动员，两者要更好的结合。首先，政策上要给房企明确的方向指导，比如说一线城市的核心是城市更新，城市更新是什么模式、对房企的要求是什么。第二、政府需明晰自己的诉求，希望房企带来什么，需要房企具备的能力是什么。

其次，双方殊途同归。双方都要考虑对方怎么发展，政府是营造良好的政策环境，让房企有良好的发展平台和政策环境，房企更多的则是要转变思路，而对于房企来说，要转变了思路，不仅仅只是买地卖楼，纯粹的地产开发，更多的是城市运营和城市更新，发挥地产经济的稳定性，以及扮演好产业容器的角色。

此外，还需要媒体等舆论环境的配合，能够让政府和开发商在更高的层面上有更多的共识。