金融号

12月16日，由中国网地产倾力打造的房地产行业首个文化综艺类点评栏目《月旦评楼》首评东叁金茂府圆满落幕。在《月旦评楼》栏目中，围绕CBD东叁国际住区面临的三项大考，来自房地产行业内的知名营销专家李伟、数据专家张大伟、品牌专家张剑以及消费者代表侠姐，与东叁金茂府营销负责人侯耀坤展开了一场重量级对话。

在“楼踪侠影”环节，作为消费者代表的侠姐从国贸CBD出发，实地走访了东叁金茂府的样板间。同时，她也提出了外界颇为关注的CBD东叁国际住区面临的三项大考，即东叁金茂府所在的板块能否撑起10万+的价格；CBD东叁国际住区三个项目的内在竞争关系如何；CBD东叁国际住区是否能够与传统的中央别墅区、朝阳板块高端区域一争高下？在随后的“三客拍案”“舌绽群儒”等环节中，上述问题得到了一一解答。

李伟：CBD东叁国际住区锚定国贸

针对CBD东叁国际住区的价格问题，李伟表示，“谈及价格，心理学上有个概念叫锚定效应。按锚定效应看定价，CBD东叁国际住区这个板块定价多少取决于它的锚是什么。显然，锚放在国贸，这个地块的价值、价格就取决于国贸。从这个角度看，CBD东叁国际住区的想象空间还很大。一个城市高端住宅的价格，其实是整个城市房地产市场的锚，而国贸CBD的产品价格基本上就是北京楼市的锚”。

据了解，CBD东叁国际住区与国贸CBD的直线距离仅6公里，同时叠加各种配套资源，在东三环的黄金轴上，即可形成而立精英15分钟的世界生活圈。从规划来看，CBD东叁国际住区周边的配套涵盖约45万平方米城市绿海（规划中）、幼小初12年一贯制教育（规划中）、高端购物中心（规划中）等等。

如此优越的地理位置及配套资源，CBD东叁国际住区未来可期。李伟指出，由于三家开发商对土地的理解不同，叠加各自的产品力优势，未来几年CBD东叁国际住区可能是北京高端住宅关注度最高的板块。北京高端住宅的竞争首先是板块之间的竞争，而不是区域内几个项目之间的竞争。CBD东叁国际住区的特点非常鲜明，区域内的配套是统一拆迁、统一规划，未来仍有想象空间。但现在是想象的起点，恰好是整个板块将起未起的阶段。放眼整个北京市场，高端项目板块之间对客户的吸引远远大于板块内项目的吸引。因此，三家品牌房企也是各有千秋。

具体到中国金茂，李伟认为，过去的十年间，中国金茂始终围绕一个逻辑，针对高端改善人群，拿同样类型的土地，做同一个产品系。同一拿地逻辑，就是土地要和城市的核心区有紧密联系，同时未来有比较广阔的发展空间；同一个产品体系，就是金茂府整个系统不断地迭代和优化。而东叁金茂府仍然是在这样的土地逻辑、产品逻辑、客户逻辑下形成的。

张大伟：CBD东叁国际住区或是下一个万柳

即将过去的2020年，“不限价”、“暖冬”成为北京楼市的关键词。数据显示，截至11月，北京新建住宅网签完成了43110套，较2019年全年上涨了10%。值得关注的是，豪宅市场在本轮复苏中率先回暖。

针对这一现象，张大伟表示，北京楼市出现暖冬，原因有两方面。第一，从政策层面来看，今年北京供应的不限价住宅地块成为市场主流，明年北京楼市大量地价比较高的房源会成为市场主流；第二，暖冬离不开优质项目入市。限竞房时代堪称产品力的黑暗时代，很多房子基本都会出现维权情况。但从2020年年初开始，一批优质项目陆续上市，包括东叁金茂府等，这些标杆项目拔高了整个北京商品房市场的产品力，并打动了购房者。因此，供需两端的新变化最终促使北京楼市出现暖冬。

暖冬之下，一些热点区域板块更是加速崛起。在2020年的上半年，石景山区域相对火热；而在今年下半年，热度迅速回到了位于东三环的CBD东叁国际住区。“纵观北京楼市，在不限价的所有房源里，100套房子只有3套会在四环以内。因此，CBD东叁国际住区概念的火爆，其核心原因也是真正的稀缺。这个区域很多年已经没有土地供给，再叠加一些高标准、高配置的房源确实打动了沉睡的市场需求。因此，不论是政策还是土地供给，北京楼市将从2020年的暖冬开始，其市场热度也会在东三环持续攀升”，张大伟深有感触地说。

与此同时，他也补充道，“中关村有万柳，但国贸CBD缺一个万柳。相比之下，CBD东叁国际住区或是下一个万柳。目前来看，CBD东叁国际住区具备了成为北京下一个万柳的一切条件，这是它的价值点及爆发点”。

而CBD东叁国际住区的崛起，不仅赋予了区域想象力，也给整个新的首都财富纵贯线带来了生机。“CBD东叁国际住区的诞生，应该算是天时地利人和。即CBD东叁国际住区的崛起赶上了不限价时代，这是天时；CBD东叁国际住区众望所归，遵循先规划后开发的原则，符合新时代的人居需求，同时很好地承接了双井的居住升级需求，这是地利；最擅长打造豪宅的三家房企依次在该区域落子，整个区域的价值也能得到充分挖掘，而中国金茂创造了北京房地产市场的最高均价，意味着其最懂财富人群需求，这是人和”，张大伟解释道。

张剑：中国金茂的品牌包含三个维度

谈及企业品牌对项目赋能，张剑坦言，“中国金茂的品牌包含三个维度。第一，它是中国房地产市场化进程中的第四代典型房企；第二，中国金茂的科技住宅辨识度非常高，金茂府则是给城市高级精英定制的产品；第三，金茂服务正在迈向中国顶级物业管理公司。因此，购房者看房时，一定不是从单一维度出发，而是要综合考量多重维度，除了居住本身，也会关注居住之外的精神享受，这就是品牌对项目价值的赋能”。

自合生创展摘得分钟寺的三块土地后，CBD东叁国际住区所在的板块热度持续增加，其中很重要的原因是三家品牌房企进驻。目前，CBD东叁国际住区的三个项目均以高端改善为主，操盘方依次为中国金茂、世茂集团、合生创展。三个项目享受同样的地段以及商业、教育、医疗、绿化等配套，其内在的竞争关系也为外界关注。

“将CBD东叁国际住区的竞争比喻为‘三国演义’，并不是很贴切”。显然，张剑并不认同上述单一的竞争关系。他表示，历史上有三家分晋、三家归晋。CBD东叁国际住区开始的局面犹如三家分晋，即一块土地三家品牌房企分别做产品；未来三家房企也会合力把这个区域打造成统一且国际化的板块。因此，未来CBD东叁国际住区一定会形成三家归晋的态势。

毋庸置疑，三家开发商落子，利好整个CBD东叁国际住区。“事实上，三家房企是竞合关系，正所谓‘群而不党、分而治之’。彼此之间合作开发项目，但是各家也会呈现带有自身鲜明特性的产品，从而最大限度地满足该区域内高端改善客群的需求。尽管这三个项目在同一个区域享受同样的配套，但每个产品又都具有差异性，可以不断丰富整个区域板块，最终呈现百花齐放、百家争鸣的局面”，张剑指出。

侯耀坤：新奢系、国际化成东叁金茂府新标签

实际上，决定房子价格的因素有很多。侯耀坤坦言，决定房价的第一核心要素是地段。因此，中国金茂在打造金茂府产品系时，择址也是首要考量的因素。而东叁金茂府位于CBD正南6公里的位置，整个三环的沿线从北起贯穿使馆区、三里屯、国贸CBD等，这是北京最具商业活力的环线。而东叁金茂府的位置距离国贸CBD核心不远不近，恰好在15分钟生活圈之内。

她进一步强调，除了区位，资源的逻辑也很重要。国内外知名的豪宅，其核心都是对资源的占有，属于资源导向型。而东叁金茂府也占有极为丰富的资源，这是其他项目难以匹敌的。此外，从品牌和产品维度来看，东叁金茂府是北京的第七座金茂府，也是金茂府经过迭代后新十年的代表作，堪称“新奢系金茂府”。虽然CBD东叁国际住区所在板块的房价甚至没有双井二手房高，但经过多年发展，中国金茂的产品从立面设计、户型、精装、园林以及中国金茂核心的科技系统，其产品一直都在迭代与进化，这与二手房住宅是不可同日而语的。

值得关注的是，为了精准定位，东叁金茂府在前期做了大量充分的客户调研工作，调研对象包括广渠金茂府等一些老业主以及业内同行。最终，整个操盘团队发现，东三环有大量高品质住宅需求。这些需求一方面来自于新的精英人群，他们三十而立，有高端置业需求；另一方面，是分钟寺板块的改善性需求。与此同时，这些人群也倾向于科技、健康住宅。“正是这些需求的叠加，我觉得才支撑了CBD东叁国际住区的人居价值”，侯耀坤感慨道。

从板块内部来看，东叁金茂府所在的具体位置和地块形状也是有差别的。侯耀坤认为，“东叁金茂府所在的地块是最大的，其地理位置不论是北望CBD、中国尊，还是饱览附近45万平方米的林海（规划中），其视野都是最好的。

尽管CBD东叁国际住区云集了三个重磅项目，但三个项目的差异化也较大。其中，东叁金茂府最大的亮点是“新奢系”、“科技住宅”。“从产品维度来看，作为第三代新奢系列产品，东叁金茂府在建筑立面、精装户型设计等方面都有创新。例如，建筑立面沿袭了金茂府一贯的世界东方建筑基底，同时结合国贸的城市天际线进行了现代化演绎，整体的风格趋于国际、时尚；精装和户型设计方面则由世界新奢大师曾仕乾操刀，主要是契合CBD而立精英们的国际视野、极简审美以及艺术美学追求。最关键的是在科技系统方面，东叁金茂府也做了相应的升级，首次使用离子瀑过滤技术，过滤精度可以从PM2.5提升到PM1”，侯耀坤指出。

伴随东叁金茂府盛大开盘，CBD东叁国际住区再次迎来重磅消息。据悉，丰台区教委与首都师范大学附属中学签署合作办学框架协议，将在分钟寺地区合作建立首都师范大学附属中学丰台学校，包含初中部和小学部的九年一贯制区属公办学校。可以预见，CBD东叁国际住区的规划加速兑现，正助力其人居价值不断提升。