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4月9日，中国网地产频道参与全新视频直播类栏目《领先楼盘》在线首播。中国网地产总经理甘放、著名财经频道主持人张杨、清华同城规划院城市发展策划研究所所长彭剑波，携手亦庄橡树湾营销负责人吴军，展开了深度对话，纵论台马板块政策利好前景，更放眼未来区域居住价值升级。

市场领先

高知年轻客群带动置业热潮

今年一季度，北京楼市新房市场供应量达到1120套，同比增长170%，成交量达到1100套，成交均价每平方米约5万元。无论是供应还是成交情况，今年开年以来北京新房市场热度均有所提升。

具体到亦庄区域，其新房市场自去年以来就较为火热。2020年，亦庄新城共成交7754套商品住宅，占全市成交量的十分之一，位居全市各行政区之首。今年一季度，亦庄热销3000余套商品住宅，占到北京楼市总销量的六分之一。

彭建波认为，包含“台马”（台即台湖，马即马驹桥）在内的整个板块，在供给侧方面发挥了更为重要的作用。

在吴军看来，包含亦庄在内的北京南部片区的各个项目，在一季度均有不错的表现，客户量比往年都有所增加。他表示，国家提倡就地过年是比较重要的影响因素之一，亦庄橡树湾在过年期间依然没有打烊，春节期间新增销售73套，成交2.47亿元。

区域大盘的火热，也意味着在市场中拔得头筹需要拥有更强的竞争力。亦庄橡树湾自去年开盘3个月摘得亦庄新城商品房销量冠军之后，今年一季度又创下454套签约，登顶全市商品房销量冠军。目前，首期成交量约350套，成交金额约12亿元，二期开盘当日销售106套。

据悉，亦庄橡树湾的主力客群不仅包含“新北京人”、“小太阳家庭”等微改善型客群，还涵盖了许多高知人群。据透露，亦庄橡树湾客群中研究生以及双学位以上占比达到40%，一方面符合整个亦庄片区的区域定位，一方面取决于北京特殊的购买政策。

“这个项目的社区风格确实可以被称之为‘学院派’。”吴军说道。

同时，客群家庭的年龄结构也呈现出年轻化的特点。吴军介绍，25-40岁之间是主力购房群体，从两口到小四口之家等新组建或二胎家庭均有较为强烈的置业需求。

彭剑波认为，对于这些高知人群来说，核心在于他们都需要一个高品质的生活家园，都需要有一个类似的圈层集聚的地方，这是重中之重。

区位领先

“台马”或将并入“大亦庄”

对于橡树湾而言，扎根新兴区域，与高知、年轻人群打交道并不陌生。早在2005年，华润置地就携橡树湾首进海淀上清板块，亲历上清板块的快速发展。如今，中交地产联合华润置地再次来到亦庄，同样见证了这片区域市场的变化。

吴军坦言，华润置地首次与中交地产合作，选择在疫情期间于北京南部片区继续拿地，实际上抱持着试试看的态度，“我们觉得临近六环了有点偏，但是经过考察之后，我们都很吃惊，整个片区内的发展速度很快”。

彭剑波亦表示，亦庄区域目前是职住结合的，包含配套在内的各个方面与之前有较大差异，拥有高质量的生产、生活和生态。

放眼整个亦庄新城，其在经济与产业上拥有较高的定位。彭剑波介绍，亦庄是北京唯一一个国家级的经济技术开发区，按照“三城一区”新规划，已经提升至与“三城”同样的高度。按照新规划，亦庄将作为“一区”成为“三城”高端技术转化落地的平台。

张杨补充道，目前亦庄有将近40万的高精尖人才，囊括了高端汽车、产业互联网、生物医药、高端制造业等几个千亿集群的产业集群，在全国的国家级经开区内也实属罕见。

另一方面，亦庄在北京新一轮的空间规划上具有较大的地缘优势，不仅靠近北京副中心，还处于双机场之间。

“不管从经济协同发展，还是北京副中心的建设，还有北京大兴机场带动了新航人的建设，北京向东向南将来要缝合，关键在亦庄。”彭剑波表示。

甘放表示赞同：“无论是发展大势还是政策带动，亦庄均处于领先地位，区域领先才能楼盘领先。”

具体到亦庄橡树湾所处的“台马”板块，今年也迎来了重要的政策利好。

2021年，在通州区政府发布的“折子工程”中，提及要充分发挥与亦庄协同发展统筹机制，做强台马板块科技创新功能，实现一批重大项目落地。同时，稳步推进“街道管村”工作，完成台马地区涉北京经济技术开发区的行政区划变更。

彭剑波解读道，这是站在北京全域高质量发展的高度推出的政策，旨在处理好发展与治理两方面——台湖和马驹桥过去属于通州的行政区划，亦庄是跟大兴合并之后属于大兴的区域，由过去的管理空白走向共建共管共赢的新模式。同时，也承载了北京从市级层面到对于区域发展、协同发展的相应的愿望和远景。

他预测，“台马”这个板块进行整合后，未来甚至将和亦庄区域形成“大亦庄”的统一管理、协同规划、共同治理。

甘放与张杨认为，如果“大亦庄”成行，那么“台马”既有通州元素，也有亦庄元素，在治理标准获得提升的同时，其区域性质也会完全改变，进而影响到区域楼市的发展。

对此，吴军表示，亦庄橡树湾的高知客群对于政策及区域未来发展拥有较强的敏感性和预见性，这也是项目热销的原因之一。

产品领先

纯商品房统一高标准

作为华润置地旗下的明星产品，橡树湾不仅注重高性价比，同时侧重居住品质与人文氛围，定位刚改人群，为开发区的高知人才、年轻群体带来更多的购房选择。正因如此，橡树湾经过了时间的考验，历久弥新。

谈及对橡树湾的第一印象，彭剑波表示橡树湾不仅有学院派的血统，也强调家的温暖，让住区更有温度。他认为，橡树湾实际上创造了一种新的开发模型，以区域的整体开发塑造出“一生之城”的感觉——无论是周边道路、环境、配套，都有明显的改善提升，让住区内的工作、休闲、购物、居家能够得到很好的统筹。

吴军介绍，疫情期间拿下这一地块降低了亦庄橡树湾的土地成本，在项目价格上可以给予更多的空间，以每平方米4万元左右的均价，辅以央企品牌影响力、橡树湾品质获得了较强的竞争力，又通过纯商品房的特性填补了亦庄新房市场的空白。

据悉，面对北京房地产市场降标、简配的大环境，亦庄橡树湾作为不限价的纯商品住宅项目，为项目的品质提升预留了空间，打造对标亦庄新城的高品质住区，项目容积率达到了2.4。目前，项目二期已经取得预售许可证，拥有800余套房源，从两居到四居各种户型一应俱全，供应充足。其中，主力户型是90平方米的三居户型。

“无论大面积还是小面积，我们的装修标准都很高，例如在当前的价格范围内，配备全屋新风系统，通过三层玻璃更好的隔绝外界噪音，进而让产品获得了更高的性价比。”吴军举例道。

甘放与张杨认为，这种一视同仁的产品对于购房者而言无疑是利好的，虽然购房空间需求各不相同，但可以获得统一的高标准配置。

彭剑波表示，这是由社区到街区到城区的品质三步走，没有社区的高品质，很难有街区的高品质，更很难有城区的高品质。

在街区层面，项目周边囊括了多种业态配套，多座商业、名校、公园环绕。例如，开车20分钟即达的南海子公园，开车15分钟即达的北京环球影城等等，无疑会给业主的生活增添一份色彩。

与此同时，从项目到“台马”乃至亦庄区域的交通都极为便利，30分钟即可到达国贸，20分钟到达分钟寺，10分钟到达亦庄核心区，项目西侧规划地铁M21（S6）号线马驹桥站更为项目未来发展与增值空间赋予了想象力。

对此，彭剑波补充道，对比其他相应版块，亦庄区域特别是新城板块，无论在轨交类型还是数量都比较丰富。伴随大兴国际机场流量的增长，双机场间的联系变得更加重要，S6号线的建设无疑是其中的关键一环。未来，亦庄整体轨道交通进一步发展，基于TOD综合开发打造生活圈，不仅利于区域内部的连接，也将带来更好的交通支撑。